Qui doit assurer quoi?

Les assurances immobilières sont des assurances de dommages qui s'opposent aux assurances de personnes. L'assurance de dommages a pour but de couvrir les conséquences pécuniaires d'un sinistre.
Elles se divisent en assurances de choses et assurances de responsabilité.
L'assurance de choses a pour but de garantir la détérioration d'un objet précisément déterminé au contrat.
L'assurance de responsabilité a pour but de couvrir les conséquences pécuniaires découlant d'un dommage dont l'assuré est responsable.
Même en matière d'assurance de responsabilité, l'assurance immobilière n'est pas une assurance de personnes. La nuance est certes subtile, mais si un dommage est causé à autrui, l'assurane de responsabilité n'a pas pour but de couvrir les dommages subis par la victime, mais le préjudice pécuniaire résultant pour l'assuré de son obligation financière au titre de sa responsabilité envers la victime touchée dans sa personne ou dans ses biens.
Les contrats "multirisque" incluent ces deux aspects en proposant deux grandes catégories de garanties: Les garanties "dommages aux biens" et les garanties "responsabilité civile". A ces garanties s'ajoutent également un certain nombre de garanties annexes.

>> Les garanties "dommages aux biens"

Elles couvrent les détériorations, disparitions ou destructions susceptibles d'être causées aux biens appartenant au souscripteur ou à tous ceux désignés dans le contrat comme ayant la qualité d'"assuré" (par exemple aux membres de son "foyer") par un évènement, nécessairement fortuit, appartenant à un certain nombre de catégories, intitulées "risques garantis" et spécifiées par le contrat.

> Biens concernés
Les assurances immobilières garantissent en général dans le même contrat des biens immeubles et des biens meubles qui appartiennent au souscripteur ou au propriétaire pour compte duquel le souscripteur intervient.

Les biens immeubles peuvent être une maison individuelle, un immeuble collectif en mono-propriété, un immeuble en copropriété (dans ce cas le souscripteur est le syndicat des copropriétaire, pour compte des copropriétaires, propriétaires indivis des parties communes), ou un logement ou local en copropriété

Les dépendances courantes sont incluses: caves, parkings et garages, même extérieurs, appentis, réserves, etc. Le contrat peut prévoir des extensions à des locaux éloignés (box, remise). Les vérandas, serres, jardins d'hiver ne sont pas forcément inclus et doivent être mentionnés.

Il en est de même des équipements extérieurs tels que piscines, tennis, jardin ou espaces verts, terrains et aires de jeux, ainsi que les voiries intérieures...

Les clôtures, murs de soutènement, arbres et plantations sont en général couverts mais pas pour tous les sinistres.

Les biens meubles garantis peuvent être définis soit au moyen d'une liste précise, soit par leur localisation dans des locaux désignés ou leurs extensions, soit d'une manière négative, par rapport aux exclusions signalées dans le contrat: objets précieux, ou de collections, espèces, matériels couverts expressément par un autre contrat, etc.

> Risques garantis

- L'incendie foudre, explosion
- Tempêtes, ouragans cyclones (ce risque est garanti en liaison avec le précédent); cette garantie peut être étendue    à la grêle et à la neige sur les toitures
- Dégât des eaux; cette garantie est ou non étendue aux effets des refoulements, infiltrations par façades, le gel, etc.
- Bris de glaces par l'effet de la grêle, de la chaleur, du jet d'objet, ou par le fait de l'assuré ou de tiers; la garantie peut être étendue aux appareils sanitaires, les plaques de marbre, décorations et gravures, lettres, enseignes lumineuses, etc
- Bris de machines
- Vol
- Catastrophes naturelles (garantie obligatoire)
- catastrophes technologiques (garantie obligatoire)
- Actes de terrorisme (garantie obligatoire

Les garanties sont assorties d'exclusions légales ou conventionnelles, dont les principales sont la faute intentionnelle de l'assuré, le vice propre de la chose assurée, les risques de guerre civile ou étrangère, l'explosion nucléaire, ou bien le défaut manifeste de protection ou de prévention, le défaut d'entretien, etc.

> Principe de l'indemnisation des dommages aux biens

l'article L121-1 du Code des assurance dispose que "l'assurance relative aux biens est un contrat d'indemnité; l'indemnité due par l'assureur à l'assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre"

Lorsque l'assuré n'est pas en situation de récupérer la TVA, l'indemnité est calculée TVA Comprise.

Par contre, l'assurance de dommages aux biens ne doit jamais représenter une source d'enrichissement pour l'assuré; le montant de l'indemnité est donc limité à la valeur du bien au jour du sinistre: valeur d'usage calculée d'après la valeur d'un bien neuf, déduction faite du degré de vétusté retenu par l'expert au jour du sinistre.

Cette limitation peut être cependant compensée par la souscription d'une garantie supplémentaire, la garantie "valeur à neuf": cette garantie, qui par dérogation peut conduire à un certain enrichissement de l'assuré, n'est tout de même acquise que dans l'hypothèse de la reconstruction ou du remplacement effectif du bien sinistré...

Par ailleurs, elle est généralement limité jà 25% du prix de reconstruction ou du montant des réparations à l'identique. Elle est également limitée à certains types de biens: les biens immeubles(mais sont souvent exclues les cuisines équipées et les salles de bains "intégrées", ainsi que s'il y a certains biens meubles dont il faut vérifier la liste et les exclusions...

Lorsque des travaux importants de reconstruction ou réparation sont nécessaires, l'indemnité prend en compte les honoraires d'architecte ou de maitre d'œuvre, ceux du coordonnateur SPS éventuellement nécessaire, les honoraires de bureau d'études, de contrôle ou d'ingénierie avant, pendant et après les travaux si requis, etc.

Dans les rapports bailleurs-locataire, l'assureur du locataire, avant paiement d'une indemnité couvrant les embellissement du logement appartenant au propriétaire (vas de la mise en jeu de la convention CIDRE) peut exiger la signature par le propriétaire d'une autorisation donnée au locataire de faire lui-même les travaux. Ainsi, des locataires indemnisés par leur assureur du coût de la remise en état d'une pièce endommagée ne peuvent prétendre conserver le bénéfice de l'indemnité alors que le bailleur devra, à leur départ, réparer les dommages...

Par ailleurs, le même article du Code des assurances précise qu'"il peut être stipulé que l'assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu'il supporte une déduction fixée d'avance sur l'indemnité du sinistre"; c'est notamment ainsi défini le principe de la "franchise", que peut fixer le contrat pour certains types de risques.

> Les frais complémentaires pouvant être garantis

Les contrats prévoient souvent - mais la liste qu'ils comportent est limitative et les garanties la plupart du temps plafonnées - la prise en charge des frais suivants:

- Les frais de déblaiement et de démolition

- les frais de gardiennage et/ou d'édification de clôture,

-la taxe d'encombrement du domaine public par les gravats puis le chantier de reconstruction ou réparation.

- Les frais de déplacement du mobilier,

- la prime "dommages-ouvrage" sur les travaux qui requièrent la souscription d'une telle police

- les frais de mise en conformité des installations et locaux endommagés par un sinistre garanti: ce sont les frais supplémentaires que l'assuré doit supporter en cas de reconstruction ou de réparation du batiment, d'équipements ou d'ouvrages endommagés afin que ces éléments soient en conformité avec des normes en vigueur au jour de la reconstruction ou de la réparation alors qu'ells ne l'étaient pas lor de leur construction ou installation...

- les frais rendus nécessaires pour pallier la perte de jouissance des locaux endommagés par un sinistre garanti, le temps nécessaire pour qu'ils soient remis en état (évalué lui même par l'expert): les frais de relogement si l'assuré est l'occupant (les frais de relogement pendant la durée des travaux s'il est propriétaire ou si, locataire, il conserve le bail et continue à payer les loyers et charges, ou dans le cas contraire les frais de prise de nouvelle location et de déménagement, et différentiel de cout si son relogement s'effectue à un cout supérieur à celui des locaux sinistrés), ou Encore la perte de loyer si l'assuré est bailleur...

- les frais de réparation des dommages occasionnés par les mesures de sauvetage ou de protection.

Ces frais complémentaires peuvent ne pas être garantis de gacon spécifique mais dans le cadre d'une garanie "pertes indirectes" forfaitaire.

>> Les garanties "Responsabilité Civile"

En dehors des responsabilités particulières que peut avoir le souscripteur en raison de son statut de propriétaire bailleur, de locataire ou de syndicat de copropriétaire, elles couvrent ce que l'on appelle sa "responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle", qui peut revêtir quatre formes définies par les articles 1382 à 1384 du code civil:

- celle par faute, visée par l'article 1382 du code civil: "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer";

- celle par négligence, visée par l'article 1383 du Code civil: "chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais Encore par sa négligence ou par son imprudence";

- celle par le fait d'autrui ou des choses, visée par l'article 1384 du Code civil: " on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais Encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre ou des choses que l'on a sous sa garde"

- celle du fait des bâtiments, visée par l'article 1386 du Code civil: "le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction".

Le contrat précise la portée de la couverture procurée et ses limitations; il convient d'être vigilant par exemple sur la prise en charge des dommages susceptibles d'être causés aux tiers, y compris les exploitants des lignes électriques ou téléphoniques, par les plantations.

Les contrats d'habitation couvrent la responsabilité civile de "chef de famille" ou de "simple particulier" en dehors de toute activité à caractère professionnel; ils couvrent notamment:

- les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l'assuré peut encourir à l'égard des tiers en raison des dommages occasionnés de son propre fait, des membres de sa famille, de ses enfants y compris dans un contexte scolaire ou extrascolaire, du fait de ses employés de maison, des boissons et aliments qu'il offre, de ses animaux, de ses biens mobiliers, d'activités occasionnelles de garde d'enfants, de l'accueil temporaire de tiers, etc. Il vient même d'être jugé que la responsabilité de l'occupant d'un logement pouvait être engagée si une personne fait une chute en glissant sur le sol ciré de son couloir, quand bien même le caractère glissant lui aurait été signalé...

- s'il est locataire, sa responsabilité locative à l'égard du son propriétaire au titre des article 1732 à 1735 du Code civil ou de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux qui y sont soumis ainsi que pour les troubles de jouissance pouvant être causés aux autre locataires de l'immeuble;

- les recours des voisins et des tiers en raison des dommages matériels et immatériels causés par un incendie, une explosion ou des dégâts causés par l'eau dès lors que ces évènements ont pris naissance dans les locaux assurés.

Les contrats d'immeuble couvent la responsabilité du propriétaire de l'immeuble entier ou du syndicat des copropriétaires qui a la garde des parties communes, des ouvrages et des équipements communs, et qui doit aussi répondre des actes volontaires ou involontaires des préposés à son entretien ou à la prestation des services collectifs, ainsi que des prestataires extérieurs qu'il missionne à cet effet; cette responsabilité s'exerce vis à vis des copropriétaires, des occupants non propriétaire et des voisins.

Certains contrats d'immeubles prévoient pour le copropriétés une extension de garantie pour les membres du conseil syndical dans l'exercice de leurs fonctions...

Certains prévoient également la couverture de la responsabilité civile du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires à l'égard des préposés, et notamment en tant que commettant éventuel de la "faute inexcusable de l'employeur" visée par l'article L452-1 du code de la Sécurité sociale ou la faute intentionnelle des préposés. Elle couvre les conséquences pécuniaires des accidents survenus aux préposés dans l'exercice de leurs fonctions y compris les remboursements auxquels l'employeur est tenu à l'égard de la sécurité sociale au titre des articles L452.2 et L452.3 du même code.

Le défaut de respect de la réglementation en matière de sécurité au travail et de prise de mesures de protection, d'entretien ou de réparations indispensables à la sécurité constituent bien entendu des motifs d'exclusion de garantie.

>> Les garanties annexes

Elles visent quand elles sont prévues à couvrir des risques accessoires par rapport à ceux couverts par le contrat; ce sont notamment:

- les pertes indirectes: Il s'agit de frais divers qui ont été engagés par l'assuré à la suite de la survenance d'un sinistre couvert par le contrat et qui ne font pas l'objet de garantie spécifiques: privation de jouissance, correspondant à la valeur locative de l'habitation de l'assuré, perte de loyers pour un propriétaire d'immeuble, frais de fermeture provisoire, frais de gardiennage, frais de démolition et de déblais des décombres du batiment, "petits frais", calculés soit à partir d'une somme forfaitaire, soit à partir  d'un pourcentage du montant des sinistres...

- Les risques hors du domicile de l'assuré: en cas de voyages ou villégiature, assurance des enfants étudiants, etc

-Les risques de dommages à des types particuliers de biens, tels qu'instruments de musique, bicyclettes, fauteuils d'handicapés, appareils d'assistance médicale, etc.: des biens spécifiques peuvent être listés dans les conditions particulières du contrat et cette garantie est délivrée à "valeur déclarée"...

- Défense et recours: apport par l'assureur à l'assuré des moyens juridiques et financiers pour assurer, amiablement ou judiciairement, la défense de l'assuré ou un recours pour son compte contre des tiers pour la défense de ses intérêts dans un litige en rapport avec un sinistre garanti.

- protection juridique: même apport que dans le cas précédent, mais dans tout litige dans lequel est engagé l'assuré indépendamment de tout sinistre garanti...

- Convention d'assistance: ce sont des "plus" inclus d'office dans les contrats de mrh; ils prévoient en général l'envoi de prestataires au domicile sinistré, le gardiennage des locaux sinistrés, l'hébergement provisoire des habitants,l'organisation du déménagement, la fourniture de vêtements et d'objets de première nécessité, l'avance de fonds, le retour d'urgence au domicile sinistré en cas d'absence, etc.

>> Les garanties suivant le statut du souscripteur

> Propriétaire occupant de maison individuelle ou d'immeuble entier

C'est le cas le plus simple: le souscripteur doit à la fois s'assurer:

- en "dommages aux biens" pour sa maison ou son immeuble, y compris les dépendances et des extensions spécifiées aux conditions particulières, ses biens meubles: mobilier, matériel, effets personnels ou familiaux, etc

- en "responsabilité civile" pour sa responsabilité délictuelle et quasi délictuelle à l'égard des voisins et des tiers.

> Propriétaire de maison ou d'immeuble donnés en location

Le souscripteur doit s'assurer:

- en "dommages aux biens" pour sa maison ou son immeuble, mais pour les seuls dommages sur 'immeuble et tous les éléments, ouvrages, ou équipements considérés comme "immeubles", par nature ou par destination, où qu'ils soient situés, dans les parties communes mais aussi à l'intérieur de parties privatives données en location; un revêtement ou un équipement est considéré comme immeuble dès lors qu'il fait partie de l'aménagement du local concerné, qu'il y est fixé, et a fortiori si son retrait sans remplacement rend le local impropre à sa destination; les ouvrages, embellissements ou équipements "immeubles" sont couverts quand bien même ils ont été ajoutés par le copropriétaire ou par le locataire;

Des biens meubles peuvent être couverts par certaines garanties (dégât des eaux, vol) s'il s'agit de biens appartenant au propriétaire et utilisés pour l'entretien ou l'administration de l'immeuble: produits d'entretien, matériel de jardinage, mobilier de la loge de gardien, etc.

Pour le reste, les biens meubles des locataires sont assurés par leur assurance d'occupant

- en "responsabilité civile" pour sa responsabilité délictuelle et quasi délictuelle à l'égard des voisins et des tiers, mais aussi pour sa responsabilité contractuelle en qualité de bailleur, notamment:

En application de l'article 1721 du code civil: il est dû garantie au preneur pour tous les vices et défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser"; cette disposition concerne le vice de construction, ainsi que le défaut d'entretien, à chatge pour le locataire de prouver l'origine de son dommage; le contrat d'assurance du propriétaire garantit les dommages matériels causés aux biens du locataire, ainsi que le cas échéant sa perte de jouissance éventuelle si le logement devient partiellement ou totalement inhabitable;

en raison de son obligation générale d'assurer la jouissance paisible des lieux loués en application de l'article 1719 du Code civil; à ce titre, dans les immeubles où sont loués des locaux à plusieurs locataires, le propriétaire doit s'assurer pour les conséquences pécuniaires de cette responsabilité pour les dommages matériels ou immatériels consécutifs à un trouble de jouissance du fait d'un autre locataire de l'immeuble...

> syndicat des copropriétaires:

Le souscripteur, en l'occurrence le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, doit s'assurer:

- en "dommages aux biens" pour le ou les immeubles collectifs constituant la copropriété et dotés de parties communes et parties privatives possédées par plus d'un copropriétaire, lorsque la copropriété comporte des maison individuelles ou des immeubles possédés par un seul copropriétaire, ces maisons et immeubles doivent être assurés par leur propriétaire; par ailleurs, comme pour l'immeuble en mono-propriété donné en location, la garantie "dommages aux biens" ne concerne que les seuls dommages sur l'immeuble et tous les éléments, ouvrages, ou équipements considérés comme "immeubles", par nature ou par destination, où qu'ils soient situés, dans les parties communes mais aussi à l'intérieur de parties privatives;

Comme pour l'immeuble en location, des biens meubles peuvent être couverts par certaines garanties (DDE, Vol) s'il s'agit de biens appartenant au syndicat des copropriétaires et utilisés pour l'entretien ou l'administration de l'ensemble immobilier: produits d'entretien, matériel de jardinage, mobilier de la loge de gardien, etc

Pour le reste, les biens meubles des copropriétaires ou de leurs locataires sont assurés par leur assurance d'occupant

- En "responsabilité civile" pour sa responsabilité délictuelle et quasi délictuelle à l'égard des voisins et des tiers, mais aussi pour sa responsabilité contractuelle découlant de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui donne au syndicat pour objet "la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes" et le rend "responsables des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toues actions récursoires"...

> Locataire

Le souscripteur doit à la fois s'assurer:

- en "dommages aux biens" mais pour ses seuls biens meubles: mobilier, matériel, effets personnels ou familiaux, etc.;

concernant les "embellissements" du logement (peintures, revêtement, décorations, placards), seuls ceux réalisés par lui en cours de bail ou repris à un ancien locataire sont garantis; toutefois, sa garantie "dégâts des eaux" est susceptible d'entrer en jeu dans certaines conditions pour les "embellissements" du logement, même à caractère "immeuble" et appartenant à son propriétaire, mais en vertu d'une convention spéciale entre assureurs - la "convention CIDRE".

- en "responsabilité civile" pour sa responsabilité délictuelle et quasi délictuelle à l'égard des voisins et des tiers, mais aussi pour sa responsabilité locative découlant des articles 1732 à 1735 du Code Civil qui le font répondre "des dégradations ou des pertes qui arrivent pensant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute" (art 1732, et en particulier de l'incendie dont il est présumé responsable " des dégradations ou des pertes qui arrivent pensant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faut" (art 1733); il doit aussi répondre "des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de des sous-locataires" (art 1735)...

> Occupant de logement de fonction ou à titre gratuit

Sa situation est la même que celle du locataire, à une seule différence près: en l'absence de contrat de bail, sa responsabilité se limite à la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle...

> Propriétaire occupant en copropriété

Sa situation ressemble aussi étrangement à celle du locataire! Le souscripteur doit à la fois s'assurer:

- en "dommages aux biens" mais pour ses seuls biens meubles: mobilier, matériel, effets personnels ou familiaux, etc; en effet, les éléments "immeubles" de ses parties privatives - peintures, moquettes, meubles encastrés, cuisine équipée, installation de chauffage central, etc - sont couverts par le contrat mrh souscrit par le syndicat des copropriétaires malgré le fait qu'ils lui appartiennent en propre; toutefois, comme pour le locataire, sa garantie "dégâts des eaux" est susceptible d'entrer en jeu dans certaines conditions pour les "embellissements" du logement, même à caractère "immeuble", mais en vertu de la "convention CIDRE"

- en "responsabilité civile" pour sa responsabilité délictuelle et quasi délictuelle à l'égard des voisins et des tiers, mais aussi pour sa responsabilité de copropriétaire définie par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel "il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble"...

> Propriétaire non occupant en copropriété

On pourrait penser que le copropriétaire dans cette situation peut s'en remettre pour l'essentiel des risques relatifs  aux locaux possédés à l'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires: en effet, soit les locaux sont vides et il n'y subsiste que des éléments "immeubles" couverts par ce contrat, soit ils sont occupés - en général par un locataire - et dans ce cas ce qui s'y trouve est couvert par son assurance d'occupant.

A défaut de souscrire un contrat d'assurance " propriétaire non occupant", la responsabilité du copropriétaire peut se trouver sans couverture:

- suite à un défaut d'assurance de l'occupant ou à une couverture insuffisante de ses risques...

- dans le cas ou un sinistre ou des dommages sont imputables à sa responsabilité de bailleur (par exemple par défaut d'entretien ou non conformité) ou a un vice de construction;

- dans le cas ou des dommages sont provoqués par une défaillance passive d'installations ou d'équipements intérieurs...