L'assurance dans l'habitat individuel et collectif

Jusqu'à la survenance d'un sinistre, l'assurance n'est qu'une promesse. La mise en oeuvre du service n'a lieu réellement que dans le traitement des sinistres. Et dans les assurances immobilières plus qu'ailleurs, l'efficience des intervenants est mise à rude épreuve...

>> La déclaration de sinistre

un sinistre se définit comme un événement dommageable pour l'assuré, dont les conséquences font l'objet d'une garantie prévue au contrat. La vérification de l'existence d'une garantie en cours de validité est donc le premier acte préalable à la déclaration, de meme que la décision quant à son opportunité: rappelons que des déclarations trop fréquentes, même ne conduisant pas à des indemnisations, dégradent l'appréciation que l'assureur a du contrat et peuvent conduire à sa résiliation ou à l'augmentation de la prime; il convient donc de s'interroger sur la probabilité que le sinistre se traduise par une perte pécuniaire réelle, et notamment en cas d'existence de franchise, supérieure à cette dernière!

La question se pose particulièrement pour les sinistres de responsabilité civile: il ne suffit pas pour qu'un sinistre soit constitué et qu'il soit indemnisable qu'une faute couverte par la garantie ait été commise: Encore faut-il qu'elle ait causé un préjudice, que la victime soit en mesure de le chiffrer, et qu'elle en fasse la réclamation au moins par voie amiable et de manière crédible...

Un délai très court est fréquemment spécifié par le contrat pour porter le sinistre à la connaissance de l'assureur; la loi prévoit cependant qu'il ne peut être inférieur à cinq jours (article L113-2 CA)

La déclaration peut être effectuée sous quelque forme que ce soit - aucun imprimé particulier n'est obligatoire, il convient simplement d'y porter toutes les informations utiles: N° de contrat, titulaire, localisation du sinistre, cause présumée, caractérisation des dommages, désignation sommaire des biens affectés, tiers éventuellement impliqués, etc. - et même si la loi prévoit qu'elle doive être effectuée par lettre recommandée, elle peut dans la pratique être effectuée par toute voie utile pourvu que la déclaration laisse une trace et que l'assureur la reçoive et en accuse reception: courrier, fax, courrier électronique, etc.)...

Le délai imparti doit être autant que possible restpecté, mais un dépassement n'est pas rédhibitoire: le mme article du CA prévoit que "lorsqu'elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardice au regard des délais prévus (...) ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposé dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure".

Enfin, la déclaration doit théoriquement être adressée à la compagnie; sa notification à l'agent par lequel le contrat a été souscrit est équivalente, l'agent étant le mandataire de la compagnie. C'est moins évident quand le contrat a été souscrit par l'intermédiaire d'un courtier qui n'est pas un mandataire naturel de la compagnie mais plutôt du souscripteur: la jurisprudence tend cependant à considérer qu'il est investi d'un "mandat apparent", notamment dès lors qu'il appelle et encaisse les primes et qu'il n'a pas spécifié dans les documents soumis à la signature du souscripteur que les déclarations devaient impérativement être adressées à la compagnie

>> Le droit à indemnisation

Concernant les dommages aux biens, l'indemnité promise par le contrat dès lors qu'un sinistre garanti est intervenu est due, qu'elle soit ou non utilisée pour les réparer! La jurisprudence admet en effet que l'assuré ait le choix entre utiliser l'indemnité pour rétablir la valeur de ses biens endommagés ou remplacer ceux qui sont perdus, ou subbir la perte de valeur et jouir de l'indemnité en réparation. L'indemnité est donc due sans que l'assuré n'ait à présenter de factures de réparation.

Cela ne vaut pas par contre pour la part de l'indenité résultant quand il est souscrit du supplément de garantie "valeur à neuf": l'assureur verse dans ce cas l'indemnité correspondant aux travaux de réparation ou de reconstruction déduction faite du coefficient de vétusté fixé lors de l'instruction du sinistre, et ne verse le solde que sur présentation des gactures des travaux réalisés.

Le principe ne vaut pas non plus pour l'indemnité due au titre d'un sinistre de responsabilité civile, la perte pécuniaire justifiant l'indemnisation ne naissant que pour autant que l'assuré est amené à indemniser effectivement la victime. L'indemnité est alors versée directement par l'assureur à la victime de l'assuré.

>> Les suites possibles de la déclaration

L'assureur en possession d'une déclaration de sinistre a le choix entre plusieurs approches:

- la proposition en gré à gré d'une indemnité forfaitaire: cette pratique progresse pour les petits sinistres à la grande satisfaction des assurés; elle a l'avantage de la rapidité et de l'économie d'une expertise; l'indemnité est fixée lors d'une conversation téléphonique avec l'assuré déclarant, invité à décrire ses dommages; l'utilisation de cette méthode suppose que l'assureur soit convaincu de la réalité de l'existence d'un dommage...

- l'envoi d'une entreprise pour procéder aux réparations: cette méthode a Encore plus la faceur des assureurs pour les petits sinistres, notamment les dégâts des eaux; la décision d'envoi de l'entreprise est prise avec l'accord de l'assuré au terme, comme pour le cas précédent, d'une conversation téléphonique

- la proposition d'une indemnité sur devis présenté par l'assuré  à l'invite de l'assureur: cette méthose est également pratiquée dès lors que la descriptioin des dommages laisse présager une indemnité de faible montant; l'assureur se réserve bien entendu d'apprécier le sérieux du devis présenté et de se reporter à une méthode plus classique s'il ne lui inspire confiance...

- l'expertise pour évaluer les dommages et l'indemnité à proposer: les assureurs y recourent systématiquement dès que le sinistre est d'une certaine importance; l'expertise porte aussi bien sur les dommages aux biens que sur l'évaluation des indemnités dues au titre de la RC

>> L'expertise

L'expertise diligentée par l'assureur est un acte amiable dont il assume la charge. Elle ne vaut que pour autant que l'assuré en accepte les conclusions.

Peut être désigné en tant qu'expert un salarié de la compagnie, ou un membre de la profession des experts d'assurance.

Certains sinistres qui mettent en jeu plusieurs assurances voient l'intervention de plusieurs experts, un par compagnie concernée; les compagnies peuvent aussi convenir entre elles de n'avoir reccours qu'a un seul expert.

L'assuré peut lui-même, dans les sinistres importants, se faire assister d'un "expert d'assuré": les garanties incendie, tempête, catastrophes naturelles intègrent la plupart du temps dans leur garantie la prise en charge de ses honoraires, et dans ce cas il ne faut surtout pas s'en priver: l'expert d'assuré est témunéré en pourcentage sur l'indemnité obtenue et assiste en général efficacement l'assuré dans l'établissement de l'"état des pertes", pas toujours facile à dresser, et dans la négociation pied à pied avec l'expert pour le chiffrage des différents postes, la prise en compte de certaines dépenses et la fixation des coefficients de vétusté, éléments susceptibles d'influer sensiblement sur le montant de l'indemnité finale!

L'expert évalue souverainement des dommages, la vétusté, les frais annexes et les pertes indirectes mentionnées par l'assuré. Les travaux sont chiffrés sur devis présentés par l'assuré ou sur prix de "Série" suivant les barèmes des professionnels du bâtiment. Les objets personnels sont évalués non pas en fonction de leur valeur affective mais de leur valeur marchande. Lorsqu'ils ont disparu, leur existence et leur valeur doit être prouvée par l'assuré par tout moyen: photos, factures, certificats de valeur, etc.

L'expert apprécie également si les dommages n'ont pas été aggravés par la négligence de l'assuré à prendre des mesures de sauvegarde ou de protection: par exemple bacher une toiture qui s'est mise à fuir, couper l'eau, cesser l'utilisation d'une installation détérioré, etc.

il remet son rapport à la compagnie qui l'a missionné.

>> La proposition d'indemnité

Elle est établie souverainement par la compagnie ou un mandataire. Elle est accompagnée d'une lettre d'acceptation qui, signée par le bénéficiaire, vaut renonciation à recours et subroge la compagnie dans les droits de l'ssuré pour tous recours que la compagnie est susceptible d'effectuer à l'encontre des responsables éventuels du sinistre.

>> Le recours possibles

> En cas de refus d'indemnisation
Celui ci peut avoir deux causes:
- l'événement n'est pas couvert par une garantie du contrat ou est visé par une exclusion explicite;

- la garantie était subordonnée à la réalisation par l'assuré de conditions particulières qui n'ont pas été mises en oeuvre.

Dans les deux cas, l'art L112-4 du CA spécifie que "les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractère très apparents" et rédigées de façon précise et non équivoque

Par ailleurs, la clause invoquée par l'assureur pour refuser sa garantie ne doit pas être abusive: la Commission des clauses abusives, a dans une recommandation de 1985 recensé 39 clauses abusives, et même si ses avis ne sont pas pbligatoires, ils ont du poids devant les tribunaux...

L'assuré en désaccord avec la position de l'assureur dispose de recours amiables ou d'une possibilité de médiation:

- l'instance de conciliation de la compagnie: il s'agit, en général, d'un service consommateurs ou de relation avec la clientèle ou d'une direction qualité; elle doit petre mentionnée par le contrat: l'article L112-2 du CA impose en effet que "les documents remis au preneur d'assurance précisent la loi qui est applicable au contrat si celle-ci n'est pas la loi française, les modalités d'examen des réclamations qu'il peut formuler au sujet du contrat, y compris, le cas échéant, l'existence d'une instance chargée en particulier de cet examen, sans préjudice pour lui d'intenter une action en justice, ainsi que l'adresse du siège social et , le cas échéant, de la succursale qui se propose d'accorder la couverture"

Cette précision est importante quand la compagnie est basée à l'étranger

- la Commission de controle des assurances: elle peut être saisie pour tout manquement de la compagnie à son devoir d'application de la loi;

- Le "médiateur assurances: depuis 1993, les assureurs se sont soumis à la procédure de la médiation confiée à une personnalité indépendante; l'accès à cette procédure est limité aux litiges ne relevant pas d'une expertise ou faisant l'objet d'une procédure judiciaire.

Depuis le 15 aout 1982, tous les contrats d'assurance de dommages aux biens (contrats MRH, DDE, bris de glace, bris de machine...) et les contrats pertes d'exploitation comportent - ou sont réputés comporter, même s'ils ne le mentionnent pas - une garantie contre les effets des catastrophes naturelles, "dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières, sui les biens faisant l'objet de tels contrats".

C'est l'effet de l'article L125-1 du Code des assurances qui précise:

"sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, les dommages matériels directs non assurables les dommages ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n'ont pu empêcher leur survenance ou n'ont pu être prises.

(...) "Les cavités souterraines considérées peuvent être naturelles ou d'origine humaine.

La catastrophe naturelle doit être une "cause déterminante" sans être forcément la cause unique du dommage: il faut qu'il puisse être considéré que sans elle le dommage ne serait pas arrivé. Par exemple, si les dommages causés à l'immeuble ont seulement été aggravés par la sécheresse, la garantie catastrophe naturelle ne joue pas.

Le régime des catastrophes naturelles n'a vocation à s'appliquer qu'aux dommages qui ne sont pas couverts par l'assurance souscrite. Toutefois, bien que faisant l'objet de la garantie "tempete", elle-même obligatoire, les effets du vent dû à un évenement cyclonique pour lequel les vents maximaux de surface enregistrés ou estimés sur la zone sinistrée ont atteint ou dépassé 145km/h en moyenne sur 10 minutes ou 215km/h en rafales relèvent également de la garantie catastrophe naturelle (art L122-7)

Les frais de déblais, démolition, pompage, remise en état des locaux sinistrés ainsi que les dommages causés à des appareils électriques, le contenu avarié de réfrigirateurs ou congélateurs sont pris en charge. Est inclus, également, le remboursement du coût des études géotechniques rendues préalablement nécessaires pour la remise en état des constructions affectées par les effets d'une catastrophe naturelle (article L125-4)...

>> Prévention et assurance des risques technologiques et naturels

La loi relative à la prévention des risques technologiques et naturels prévoit que le maire d'une commune sur le territoire de laquelle un plan de prévention des risques technologiques et naturels existe, a l'obligation d'informer ses administrés au moins tous les 2 ans sur les caractéristiques des risques connus, les mesures de prévention et de sauvegarde ainsi que sur les garanties prévues par l'article L.125-1 du code des ass. mentionné ci dessus.

Une commission départementale de prévention des risques naturels majeurrs est crééée dans chaque département. Elle a, entre autres, pour mission de donner un avis sur les documents d'information des risques élaborés.

La couverture des dimmages consécutifs à une catastrophe naturelle étant obligatoire dans les conrtats d'assurance de dommages aux biens, l'article L125-6 du Code des assurances prévoit qu'un assuré qui se serait vu opposer deux refus d'assurance peut saisir le Bureau central de tarification (BCT). Ce dernier peut alors imposer à l'une des entreprises d'assurance concernées, choisie par l'assuré, de le garantir contre les effets des catastrophes naturelles. Le BCT fixe les conditions moyennant lesquelles le risque peut être couvert, notamment le montant de la franchise. Toutefois, pour les biens et activités situés sur des terrains couverts par un plan de prévention des risques (PPR), l'article mentionné prévoit que, sur décision du BCT, les entreprises d'assurance peuvent se soustraire à l'obligation de couvrir les dommages causés par des catastrophes naturelles lorsque le propriétaire ou l'exploitation ne s'est pas conformé aux mesures de prévention dans un délai de 5 ans. Cette décision intervient lors de la conclusion initiale des contrats d'assurance ou de leur renouvellement.

Par ailleurs, la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages a ajouté dans le code des assurances, un chapitre intitulé "l'assurance des risques de catastrophes technologiques". Elle créé l'obligation pour les assureurs de garantir les dommages résultant des catastrophes technologiques affectant les biens faisant l'objet tous "contrat d'assurance souscrits par toute personne physique en dehors de son activité professionnelle et garantissant les dommages d'incendie ou tous autres dommages à des biens à usage d'habitation ou placés dans des locaux à usage d'habitation situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur" (art. L128-2)

Les contats soscrits par les syndicats de copropriété bénéficient de cette garantie pour les dommages affectant les parties communes des immeubles d'habitation en copropriété (meme article)

L'état des catastrophe technologique est constaté par décision administrative qui doit mentionner les eones et la période de survenance des dommages auxquels ces règles sont applicables. Un décret en Conseil d'Etat est prévu pour préciser les conditions d'application de ces dispositions.

Enfin, désormais, toute personne propriétaire d'un immeuble, occupé à titre d'habitation principale, ayant subi des dommages survenus à compter du 1er septembre 1998, indemnisée de ces dommages par le fonds de garantie dommages.

C'est un risque qui ne concerne pas que les DOM TOM, comme l'ont prouvé les évènements de 1999...

Ce risuqe ne se confond pas avec celui de catastrophe naturelle; il est défini par une disposition du Code des assurances qui oblige à l'assurer en complément à toute assurance de dommages aux biens:

"Les contrats d'assurance garantissant les dommages d'incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l'assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sur les biens faisant l'objet de tels contrats, sauf en ce qui concerne les effets du vent dû à un évènement cyclonique pour lequel les vents maximaux de surface enregistrés ou estimés sur la zone sinistrée ont atteint ou dépassé 145 km/h en moyenne sur dix minutes ou 215 km/h en rafales, qui relèvent des dispositions des articles L125-1 et suivants du présent code. (...)"

Cette dernière précision renvoie à la garantie des catastrophes naturelles qui couvre en outre des risques non normalement assurables.

Par leurs caractéristiques et la gravité qu'ils peuvent avoir, les sinistres de tempête peuvent présenter des points communs avec l'incendie: ils peuvent notamment rendre inhabitables tout ou partie des logements ou maisons touchés, nécessitant des mesures conservatoires ou de protection..

>> nature et origine du risque

Il s'agit du risque de dommages aux biens par l'effet du vent, susceptible d'être accompagné de grêle, ou de neige. Il s'agit des dommages directs - soulèvement de tuiles, arrachage de toiture, dommages créés par le choc d'éléments arrachés ou rencersés, bris de vitrages par dépression ou surpression, etc. - et non de ceux de l'effet de l'eau qui accompagne le phénomène, couverts par la garantie "dégât des eaux".

>> Les garanties des contrats

La garantie "tempete" ne couvre que les dommages survenus dans certaines circonstances limitativement énumérées par le contrat. Il convient donc de s'y référer pour apprécier l'étendue exacte des garanties, la liste des évènements pris en compte pouvant varier très sensiblement d'un contrat à l'autre. Par exemple, la grêle peut ne pas être garantie.

Par ailleurs, elle couvre les dommages pour autant qu'ils ne sont pas l'efgfet d'un catastrophe naturelle reconnue comme telle, faisant l'objet d'une garantie spécifique

Outre la grêle, les contrats plus complets peuvent couvrir les évènements suivants alors qu'autrement ils font l'objet d'exclusions; tel est notamment le cas:

- les effets du poids de la neige accumulée sur les toitures et les conséquences de sa chute sur les balcons et terrasses,

- les dommages causés par la chute d'arbres

- l'humidité consécutive à la pluie, la grêle ou la neige accompagnant le phénomène naturel et pénétrant à l'intérieur d'un bâtiment dont la couverture ou les fermetures et l'étanchéité ont été endommagés par le vent

La prise en compte des biens suivants doit être spécifiée pour être garantie:

- les parties mobiles telles que stores, volets, persiennes;

- les gouttières, chéneaux et parties vitrées endommagées isolément (pour les vitres, voir la garantie bris de glaces);

- les biens en plein air: antennes TV, plantations diverses, appentis de jardin, vérandas;

- les arbres et plantations, en valeur de remplacement.

Sont par contre systématiquement exclus:

- les constructions non ancrées,

- les bâtiments non entièrement clos ou couverts...

Enfin, la garantie tempête peut dans certains contrats être étendue en garantie contre tous les évènements naturels, comme les avalanches, les inondations, etc. Des exclusions peuvent par contre être prévues si le bien est situé dans un couloir d'avalanche ou une zone inondable; les dommagges causés directement ou non par les marées exceptionnelles, rax de marée, glissements de terrain, coulées de boues sont aussi en général exclus...

>> Les sinistres - la mise en oeuvre des garanties

la déclaration et l'indemnisation sont en tous points identiques à celles d'un sinistre incendie

Le dégat des eaux fait partie avec les bris de glace des sinistres les plus courants, rarement graves, sauf quand il est provoqué par une catastrophe naturelle; le dégat des eaux ne rend que très exceptionnellement le logement ou la maison inhabitable; il nécessite souvent une intervention urgente pour faire cesser une fuite ou une cause d'infiltration, plus rarement pour protéger des locaux dévastés ou rétablir des services interrompus, sauf peut être l'alimentation en eau ou l'évacuation des eaux usées...

C'est probablement le sinistre le plus fréquent, en particulier dans l'habitat collectif; c'est aussi  dans ce contexte que son indemnisation soulève le plus de problèmes, paradoxalement en raison des mesures prises par les assureurs pour en simplifier le traitement...

>> nature et origine du risque

Il s'agit du risque de dommages aux biens par l'effet de l'eau, voire d'autres liquides, pénétrant, s'infiltrant ou s'écoulant dans un batiment en dehors des conduites et ouvrages préuvs à cet effet.

Dans une maison individuelle, les effets de l'eau peuvent être causés par une défaillance du bâti - toiture, façade, soubassement - ou des équipenments de la maison - canalisations, appareils, chéneaux -, par l'effet d'un événement climatique violent ou d'une catastrophe naturelle, ou Encore par un évènement intervenu dans une propriété extérieure: écoulement ou refoulements en provenance d'une maison ou propriété voisine, ou de canalisation ou égouts urbains, voirie, etc.

Dans les deux premiers cas, l'origine peut être accidentelle ou être attribué à un vice de construction, à un défaut d'entretien, ou Encore à un défaut de rpévention. Dans le troisième, il y a présomption de responsabilité du propriétaire des ouvrages dont la défaillance est à l'origine de l'arrivée d'eau, ou de celui qui en a la garde.

Dans un immeuble collectif, les risques se retrouvent dans trois grandes configurations:
- la fuite provient d'une partie privative

- la fuite provient d'une canalisation commune ou de parties communes et équipements collectifs intérieurs,

- l'infiltration, l'écoulement, l'inondation ou le refoulement proviennent de l'exterieur: facade, ouvertures, terrasse, toiture, soubassement, égout, etc.

les dommages peuvent affecter une maison occupée par son propriétaire, des parties communes d'un immeuble, un local loué d'un immeuble entièrement locatif, des parties privatives d'un immeuble en copropriété occupées par leu propriétaire, et enfin des parties privatives dans le même contexte louées à un locataire...

Enfin, le dégat des eaux se définit comme les dommages créés par une irruption d'eau imprévue et non par condensation due à une atmosphere saturée d'humidité; les experts et techniciens du bâtiment imputent la dégradation des matériaux, revêtements ou meubles et effets entrainée par une humidité persistante sans apport d'eau par infiltration ou fuite à une mauvaise ventilation ou un usage anormal des locaux

>> Les garanties des contrats

la garantie "dégâts des eaux" ne couvre que les dommages survenus dans certaines circonstances limitativement énumérées par le contrat. Il convient donc de s'y référer pour apprécier l'étendue exacte des garanties, la liste des évènements pris en compte pouvant varier très sensiblement d'un contrat à l'autre.

Par ailleurs, elle couvre les dommages pour autant qu'ils ne sont pas l'effet d'un incendie, ayant endommagé des canalisations ou une installation comportant de l'eau, ou d'une catastrophe naturelle reconnnue comme telle, faisant l'objet d'une garantie spécifique.

> Les garanties classiques

Les évènements assurés sont au minimum les suivants:

- Les infiltrations accidentelles au travers des toitures, dues à la pluie, la neige ou la grêle, et celles dues aux mêmes éléments lorsqu'ils accompagnent les tempêtes, ouragans, cyclones, trombes, les dommages directs de ces éléments faisant l'objet de garanties spécifiques;

- les fuites, ruptures, débordements des conduites non enterrées d'adduction et de distribution d'eau;

- les fuites, rupture, débordements de gouttières, chéneaux, conduites d'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales;

- les fuites des installations de chauffage central, des récipients et de leurs renversements, des machines à laver;

- les fuites des "appareils à effet d'eau" faisant partie des installations fixes p our le service du bâtiment;

- les fuites du fait du gel.

Les contrats couvrent les dommages causés par l'eau ou d'autres liquides, ainsi que les frais de pompage; il couvrent aussi les frais de recherche de fuite des conduites, quand elles nécéssitent la démolition de cloisons, de dalles ou d'encastrements, ainsi que les frais de remise en état des ouvrages endommagés par la recherche; une simple vacation d'investigation sans travaux n'est par contre pas prise en charge

> les garanties des contrats plus complets

Suivant les contrats les évènements suivants peuvent être pris en compte alors que dans d'autres ils font l'objet d'exclusions:

- les fuites, ruptures, débordements des conduites enterrées;

- les débordements de récipients;

- les ruissellement d'eau provenant des cours, jardins voies publiques ou privées;

- l'engorgement des égouts et les refoulements;

- les infiltrations accidentelles au travers des terrasses, ou balcons formant  terrasses, des "ciels vitrés", ainsi qu'au travers des façades, murs pignons, et ouvertures fermées dues à la pluie, la neige ou la grele,;

- les fuites des installations d'extincteurs automatiques à eau

Les contrats couvrent les dommages causés par l'eau ou d'autres liquides, mais certains contrats couvrent aussi les dommages causés par le gel aux canalisations, appareils et installations hydrauliques intérieurs, sous réserve qu'ils soient situés dans des locaux normalement chauffés, y compris les chaudières et le chauffage central.

Egalement, certains contrats couvrent le coût des liquides perdus par fuite ou débordement, ainsi que les frais de recherche de fuites par affouillement du sol

> les exclusions systématiques

Elles concernent les dommages causés par des évènements normalement garantis mais qui seraient imputables à un défaut d'entretien, sauf si l'assureur connaissait l'état des installations lors de la souscription du contrat.

De meme, ne sont pas garantis les dommages qui auraient pu être évités si, à la survenance d'une fuite, d'une infiltration, d'un débordement ou d'un refoulement, l'assuré avait procédé dans des délais "normaux" aux travaux nécessaires pour les faire cesser, ou tout au moins avait pris des mesures conservatoires propres à les interrompre, sauf cas de force majeure...

Par ailleurs, les garanties liées au gel supposent que l'assuré ait pris des précautions minimales, comme la vidange des conduites de chauffage et l'interruption de la circulation d'eau en cas d'inhabitation totale ou partielle des locaux avec interruption du chauffage, la fermeture des ouvertures, etc.

Enfin sont toujours exclus les dommages dus à l'humidité ou l'eau de condensation à moins qu'ils ne soient dus à des fuites, infiltrations ou entrées d'eau garanties, ainsi que la rouille ou la corrosion due à l'action normale de l'eau

Les piscines et les installations y afférentes ne sont pas garanties dans les contrats courants et font l'objet de garanties spécifiques.

>> Les sinistres - la mise en oeuvre des garanties

Tout sinistre doit être déclaré par celui qui en est victime. Les dommages sont normalement indemnisés à ceux qui en sont victimes par leur compagnie, qui exerce si elle le juge utile un recours contre les éventuels responsables ou les compagnies qui les assurent en responsabilité. Chaque compagnie nomme son propre expert afin d'évaluer ou discuter de l'évaluation des dommages.

C'est le principe même de toute mise en jeu de garantie d'assurance, mais il s'avère exagérément couteux pour les compagnies en expertises et en traitements administratifs, voire en actions judiciaires, s'appliquant à des sinistres de faible montant et en très grand nombre comme les dégâts des eaux.

D'où l'initiative d'un certain nombre d'entre elles de conclure une convention visant à limiter le nombre de déclarations pour un même sinistre et à supprimer le plus grand nombre des recours: il s'agit de la convention C.I.D.R.E. (Convention d'Indemnisation Directe et de Renonciation à Recours en dégats des Eaux)

> Principe de la Convention CIDRE

Chaque assureur adhérent à la convention (la quasi-totalité des compagnies opérant en France) indemnise directement son assuré, copropriétaire ou lacataire, victime d'un dégat des eaux. Il est désigné comme "le lésé". Un seul expert intervient s'il y a lieu, celui de la compagnie qui assure le lésé dont elle prend en charge les dommages. Sa mission est opposable à tous les assureurs adhérents concernés. La compagnie qui indemnise n'exerce pas de recours à l'égard des compagnies des responsables dès lors qu'elles sont également adhérentes à la convention.

Au titre de la convention, le lésé est:

- l'occupant pour le contenu et les "embellissements"

- la collectivité des copropriétaires ou le propriétaire de l'immeuble, pour les parties immobilières communes, et les parties privatives, hors "embellissement"

L'assureur indemnise le lésé sans application de la franchise même lorsque le contrat en comporte une (sauf en cas de sinistres répétitifs).

La vétusté n'est pas appliquée (sauf si elle dépasse 25%) pour l'indemnisation des dommages aux embellissement et aux parties immobilières privatives.

> Cas où la convention CIDRE s'applique

La convention s'applique aux sinistres:

--> ayant provoqué:
- des dommages matériels - dommages qui atteignent les batiments, les embellissements, le contenu (mobilier, matériel, marchandises...), ainsi que les petits dommages immobiliers (raccords de plâtre, de parquets, réfection d'installation électrique et les dommages consécutifs aux mesures de sauvetage - dont le montant indemnisable ne dépasse pas 1600€

- des dommages immatériels - privation de jouissance (ou perte d'usage) de tout ou partie des locaux sinistrés, ainsi que les pertes immatérielles (pertes de loyers, pertes d'exploitation...) - dont le montant indemnisable ne dépasse pas 800€ le tout hors taxes;

- survenus dans un immeuble locatif, en pleine propriété ou copropriété, en indivision, situé en France métropolitaine, dans les départements d'outre-mer ou à Monaco, quel que soit son usage et que l'origine du sinistre se trouve dans cet immeuble ou dans un immeuble voisin ou mitoyen;

- mettant en cause au moins deux sociétés d'assurances adhérentes à la convention et garantissant le risque, l'une en dommages, l'autre en responsabilité civile;

- résultant de fuites, ruptures, débordements, infiltrations à travers les toitures (y compris les Velux) ou par les joints au pourtour des installations sanitaires ou au travers des carrelages

Les dommages aux embellissements sont pris en cage par l'assureur de l'occupant, que ceux-ci appartiennent ou non à ce dernier et/ou qu'ils aient été ou non effectués par lui.

Des exceptions à ce principe sont prévues dans la convention, notamment:

- si l'assureur de l'occupant a connaissance du congé donné ou reçu par ce dernier avant le règlement de l'indemnité

- si le propriétaire refuse que l'occupant se charge de la remise en état des embellissements.

Seuls sont considérés comme embellissements les peintures et vernisn miroirs fixés au mur, revêtements de boiseries, faux plafonds, éléments fixés de cuisines ou de salles de bains aménagées, ainsi que tous revetements collés de sol, de mur et de plafond, à l'exclusion des carrelages et parquets.

> Cas particulier de l'appartement en location

L'application de la convention CIDRE peut conduire à indemniser le locataire pour des dommages à des biens ne lui appartenant pas et dont la réparation ou le remplacement incombent normalement au propriétaire! Avant paiement d'une indemnité couvrant des "embellissements" appartenant au propriétaire, l'assureur peut donc exger la signature par le propriétaire d'une autorisation donnée au locataire de faire lui-meme les travaux. Il est vrai que le locataire qui encaisserait l'indemnité et qui n'effectuerait pas les travaux, ou qui les effectuerait de façon trop sommaire a toutes chances à son départ de subir une retenue sur son dépôt de garantie, du moins si des dommages ou une réparation trop précaire sont Encore visibles et sont relevés sur l'état des lieux de sortie...

Le locataire peut aussi laisser le soin au propriétaire d'effectuer les travaux lui incombant normalement en lui reversant l'indemnité contre quittance.

Rappelons que la Convention CIDRE ne s'applique pas si l'assureur de l'occupant a connaissance du congé donné ou reçu par ce dernier avant le règlement de l'indemnité.

> Le constat amiable

Afin de standardiser le traitement des sinistres, les compagnies signataires de la convention CIDRE ont mis au point un "constat amiable" sur le modèle du constat amiable automobile: comme pour ce dernier, il a pour objet, de rassembler d'une façon formalisée tous les rensignements sur le sinistre - circonstances, nature des dommages, coordonnées des assureurs des personnes en cause, etc - et de les diffuser rapidement aux intéressés sous une forme harmonisée: compagnie du lésé, et suivant les cas compagnie du responsable éventuel et assurance de l'immeuble.

L'initiative de son établissement revient à la victime des dommages.

Le constat amiable n'est pas obligatoire: toute autre forme de transmission de l'information relative au sinistre aux intéressés est valable; en particullier, le lésé n'a aucune obligation de recueillir la signature du responsable (souvent le voisin du dessus) qui peut, comme c'est fréquent, ne pas vouloir reconnaitre spontanément sa responsabilité ou même simplement que la fuite prend naissance chez lui: fuite de joint de baignoire, de canalisation encastrée, ou de machine à laver...

> Si la Convention CIDRE ne s'applique pas...

L'inapplicabilité de la convention CIDRE peut être manifeste dès survenance du sinistre: par la nature ou l'importance des dommages, par la présence dans les locaux touchés d'un locataire qui vient de donner congé, ou Encore parce qu'une des compagnies concernées n'est pas signataire de la convention (cas des compagnies étrangère...).

Dans ce cas, le sinistre doit être déclaré comme pour tous les autres sinistres par chacune des victimes pour les biens meubles ou immeubles lui appartenant, avec néanmoins la particularité concernant les sinistres survenant dans le cadre d'une copropriété: les dommages immobiliers dans les parties privatives, bien que portant sur des biens appartenant au copropriétaire concerné, relèvent pour leur indemnisation de l'assurance de l'immeuble souscrite par le syndicat des copropriétaires; ils doivent être par conséquent déclarés par le sundic, qui après perception de l'indemnité doit la reverser au copropriétaire sinistré.

Il se peut aussi que l'inapplicabilité de la convention CIDRE se révèle une fois les dommages évaluésn du fait du dépassement des plafonds de dommages matériels ou immatériels: dans ce cas, le sinistre doit prendre pour son traitement la voie normale, et les parties concernés qui n'avaient pas déclaré le sinistre doivent le faire; tel peut etre le cas notamment du propriétaire de l'immeuble collectif en mono-propriété ou du syndicat des copropriétaires qui, dès lores que les parties communes ne sont pas touchées par le siniste, n'ont aucune raison de déclarer le sinistre à l'assurance de l'immeuble tant qu'il n'est pas établi qu'il ne peut être traité dans le cadre de la convention CIDRE!

Le problème est qu'il faut en général quelques semaines pour que l'évaluation soit effectuée, notamment si la compagnie missionne un expert: il se peut alors que le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires soit hors délai pour effectuer la déclaration! En réalité c'est sans conséquence: mieux vaut ne pas alourdir la sinistralité apparente du contrat d'assurance de l'immeuble par des déclarations à titre préventif pour tous les sinistres susceptibles a priori d'être traités dans le cadre de la convention CIDRE, étant entendu que la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus par le contrat "ne peut être opposée à l'assuré qui si l'assureur éttablit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice"; en l'occurence ce ne peut être évidemment le cas...

> La convention CIDE-COP

Signifiant "Convention d'indemnisation des sinistres dégats des eaux en copropriété", son objet est de favoriser le réglement rapide des dégats des eaux dans le contexte de la copropriété lorsque les dommages dépassent 1600€HT, en désignant conventionnellement l'assureur qui doit intervenir en fonction de la nature des biens endommagés et éviter ainsi les situations de cumul entre l'assurance de la copropriété et celle du copropriétaire ou de l'occupant.

Comme toute convention entre assureurs, ses dispositions ne sont pas opposables aux assurés qui conservent les droits et garanties attachés à leur contrat.

C'est probablement le risque qui motive le plus la décision de s'assurer! Il est toujours associé à celui d'explosion

Outre le fait qu'ils font courir des risques importants aux personnes et qu'ils sont générateurs de dommages importants aux biens, les incendies et explosions rendent inhabitables tout ou partie des logements ou maisons touchés, nécessitant des mesures conservatoires ou de protection, ainsi que, souvent, de relogement; lorsqu'ils se produisent dans un immeuble collectif, il en désorganisent la vie et les services aux résidents, nécessitant de surcroit la prise rapide de rétablissement, au moins provisoire, de services collectifs interrompus...

>> Nature et origine du risque

Il s'agit du risque de dommages aux bien par l'effet du feu, ou plus précisément par celui d'une "conflagrations", d'un "embrasement" ou d'une "simple combustion"
L'incendie suppose l'apparition anormale de flammes: la seule action de la chaleur, ou le contact direct et immédiat du feu ou d'une substance incandescente, "s'il n'y a eu ni incendie, ni commencement d'incendie susceptible de dégénérer en incendie véritable" ne répondent pas à la définition. Ne sont donc pas des incendies les accidents de ménage, les brulures sur un vêtement occasionnées par un fer à repasser, les fourrures abimés par la proximité d'une source de chaleur, les accidents de fumeurs s'ils ne dégénèrent pas en incendie véritable... Ils peuvent cependant être couverts par des garanties complémentaires.

L'apparition anormale de flammes doit, en outre, se produire hors des lieux réservés à cet usage. Ne sont donc pas des incendies les dommages survenus dans une cheminée, par exemple, si un objet quelconque tombe dans un foyer. En revanche, le feu de cheminée causé par un dépôt de suie sera bien un incendie car ne provenant pas du fait du combustible employé. A l'inverse, les dommages occasionnés à la cheminée par "usage en surnombre du combustible normal" ne sont pas considérés comme relevant du risque d'incendie.

Dans une maison individuelle, l'incendie  ou l'explosion peut avoir été causé:

- par un phénomène accidentel extérieur comme la foudre
- par une défaillance d'une installation, d'un équipement ou d'un appareil
- par une action malheureuse d'un occupant, quand bien même elle n'aurait consisté qu'introduire dans les lieux une substance dangereuse susceptible de s'enflammer sans intervention extérieure,
- par un évènement intervenu dans une propriété extérieure: feu ou explosion dans une maison voisine, explosion ou embrasement d'une canalisation de gaz, explosion ou incendie sur la voirie...

En dehors du cas du phénomène accidentel extérieur, si l'évènement s'est produit dans les locaux assurés, il y a présomption de responsabilité de l'occupant; si celui-ci est locataire, sa responsabilité est présumée en application des articles 1732 à 1735 du Code civil, qui introduisent néanmoins quelques tempéraments: sa responsabilité n'est pas engagée s'il prouve l'absence de faute de sa part, si l'incendie a été communiqué par une propriété voisine, ou s'il y a "vice de construction". Par ailleurs, il faut rappeler l'article 1720 du même code, qui fait obligation au bailleur "de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce" et d'y "faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives", et l'article 1721 qui prévoit qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée"; ce principe s'applique à tous les baux, et il est repris avec Encore plus de précision dans la loi du 6 juillet 1989 s'appliquant aux baux non meublés destinés à l'habitaion principale...

La responsabilité du propriétaire sera donc mise en cause dans tous les cas ou un incendie aura été causé par la défaillance d'une installation, d'un équipement ou d'un appareil, notamment électrique ou de chauffage, qui ne serait pas imputable à un défaut d'entretien locatif

Enfin, dans le cas d'un incendie causé par un évènement intervenu dans une propriété extérieure, il y a présomption de responsabilité de la part de son propriétaire ou de celui qui en a la garde.

Dans un immeuble collectif, les mêmes risques se retrouvent dans trois grandes configurations:

- l'incendie a pris naissance dans une partie privative: dans ce cas la responsabilité est présumé être celle de l'occupant de la partie privative, ou à défaut, si le local est loué et que la responsabilité du locataire a été dégagée, celle du propriétaire de la partie privative;

- l'incendie a pris naissance dans une partie commune ou un équipement collectif: dans ce cas la responsabilité est présumée être celle du propriétaire si l'immeuble est en mono-propriété, ou du syndicat des copropriétaires s'il est en copropriété;

- l'incendie a été communiqué de l'extérieur de l'immeuble: dans ce cas il y a présomption de responsabilité de la part du propriétaire de l'immeuble, de l'ouvrage ou de l'équipement où s'est produit l'évènement générateur, ou de celui qui en a la garde...

Les dommages peuvent affecter une maison occupée par son propriétaire, des parties communes d'un immeuble, un local loué d'un immeuble entièrement locatif, des parties privatives d'un immeubles en copropriété occupées par leur propriétaire, et enfin des parties privatives dans le même contexte louées à un locataire...

>> les garanties des contrats

La garantie "incencie - explosion" ne couvre que les dommages survenus dans certaines circonstances limitativement énumérées par le contrat. Il convient donc de s'y référer pour apprécier l'étendue exacte des garanties, la liste des évènements pris en compte pouvant varier très sensiblement d'un contrat à l'autre

Par ailleurs, elle couvre les dommages pour autant qu'ils ne sont pas l'effet d'un incendie ayant endommagé des canalisations ou une installation comportant de l'eau, ou d'une catastrophe naturelle reconnue comme telle, faisant l'objet d'une garantie spécifique.

> Les garanties classiques

Elles couvrent les dommages matériels, conséquence directe de l'incendie, de l'explosion ou de la foudre. Les dommages corporels sont toujours hors de la garantie: ils doivent faire l'objet d'une assurance de responsabilité. Toutefois, seul, l'être humain peut faire l'objet de dommages corporels: les blessures occasionnées à un animal ou sa mort sont des dommages matériels couverts par la police incendie.

Des objets peuvent disparaitre lors de l'incendie ou être détruits sans laisser de traces détectables. Dans ce cas, "l'assureur répond de la perte ou de la disparition des objets assurés survenue pendant l'incendie, à moins qu'il ne prouve que cette perte ou cette disparition est provenue d'un vol" (article L122-4 du Code des assurances).

> Les garanties des contrats plus complets

Suivant les contrats les évènements suivants peuvent être pris en compte alors que dans d'autres ils font l'objet d'exclusions; tel est notamment le cas:

- des dommages subis par l'installation électrique ou les appareils électriques ou électoniques et leurs accessoires du fait d'une surtension causée par la foudre, voire toute autre cause accidentelle

- des dommages aux arbres et plantations

- les accidents ménagers, même non liés à un incendie ou à un début d'incendie,

-l'effet de fumées sans feu, etc.

> Les exclusions systématiques

Elles concernent les dommages intentionnellement causés ou provoqués par l'assuré ou avec sa complicité; tel est même le cas de l'assuré qui occasionne le dommage en tentant de se suicider...

Elles concernent aussi les dommages causés par des évènements normalement garantis mais qui seraient imputables à un défaut d'entretien manifeste, sauf si l'assureur connaissait l'état des onstallations lors de la souscription du contrat

Enfin, lorsque l'incendie a été provoqué par un appareil défectueux, comme un chauffe-eau ou un réfrigirateur (fréquents fauteurs d'incendie par surchauffe), l'assureur indemnise les dégâts de l'incendie mais pas le remplacement de l'appareil lui meme.

>> Les sinistres - la mise en oeuvre des garanties

Tout sinistre doit être déclaré comme pour tous les autres sinistres par chacune des victimes pour les biens meubles ou immeubles lui appartenant, avec néanmoins la particulaité mentionnée plus avant dans cet ouvrage concernant les sinistres survenant dans le cadre d'une copropriété: les dommages immobiliers dans les parties privatives, bien que portant sur des biens appartenant au coproprétaire concerné, relèvent pour leur indemnisation de l'assurance de l'immeuble souscrite par le syndicat des copropriétaires; ils doivent être par conséquent déclarés par le syndic, qui après perception de l'indemnité doit la reverser au copropriétaire sinistré.

Chaque compagnie nomme en général son propre expert afin d'évaluer ou discuter  de l'évaluation des dommages et exerce si elle le juge utile un recours contre les éventuels responsables ou les compagnies qui les assurent en responsabilité.

L'expertise est cruciale pour une bonne indemnisation: elle débute en général dès les premiers jours après le sinistre quand ce n'est pas les premières heures. l'assuré a tout intéret à se faire assister d'un "expert d'assuré" comme il est indiqué plus avant dans cet ouvrage.

Une avance sur indemnité peut être demandée pour financer les mesures urgentes conservatoires: protection, rétablissement de fermetures provisoires si les portes et fenêtres ont volé en éclat, rétablissement de l'eau, de l'electricité, du téléphone et des autres services dans l'immeuble ou dans la maison lorsqu'elle est Encore au moins partiellement habitable, relogements éventuels, déblaiement des gravats et nettoyage notamment des dépôts de suie et de fumées, etc.

L'état des pertes doit tenir compte de tous ces frais, dont certains doivent être estimés car les factures sont parfois longues à arriver. Lorsque interviennent plusieurs experts, l'état des pertes est établi conjointement pour chaque local concerné: ceux-ci se chargent ensuite par concertation entre eux du partage entre les compagnies des indemnités à servir aux différentes victimes: un ou plusieurs locataires, le proprétaire de la maison ou de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires pour les parties communes ou pour le compte d'un ou plusieurs copropriétaires... Ce partage s'effectue en fonction des dommages et des responsabilités.

Les assurances immobilières sont des assurances de dommages qui s'opposent aux assurances de personnes. L'assurance de dommages a pour but de couvrir les conséquences pécuniaires d'un sinistre.
Elles se divisent en assurances de choses et assurances de responsabilité.
L'assurance de choses a pour but de garantir la détérioration d'un objet précisément déterminé au contrat.
L'assurance de responsabilité a pour but de couvrir les conséquences pécuniaires découlant d'un dommage dont l'assuré est responsable.
Même en matière d'assurance de responsabilité, l'assurance immobilière n'est pas une assurance de personnes. La nuance est certes subtile, mais si un dommage est causé à autrui, l'assurane de responsabilité n'a pas pour but de couvrir les dommages subis par la victime, mais le préjudice pécuniaire résultant pour l'assuré de son obligation financière au titre de sa responsabilité envers la victime touchée dans sa personne ou dans ses biens.
Les contrats "multirisque" incluent ces deux aspects en proposant deux grandes catégories de garanties: Les garanties "dommages aux biens" et les garanties "responsabilité civile". A ces garanties s'ajoutent également un certain nombre de garanties annexes.

>> Les garanties "dommages aux biens"

Elles couvrent les détériorations, disparitions ou destructions susceptibles d'être causées aux biens appartenant au souscripteur ou à tous ceux désignés dans le contrat comme ayant la qualité d'"assuré" (par exemple aux membres de son "foyer") par un évènement, nécessairement fortuit, appartenant à un certain nombre de catégories, intitulées "risques garantis" et spécifiées par le contrat.

> Biens concernés
Les assurances immobilières garantissent en général dans le même contrat des biens immeubles et des biens meubles qui appartiennent au souscripteur ou au propriétaire pour compte duquel le souscripteur intervient.

Les biens immeubles peuvent être une maison individuelle, un immeuble collectif en mono-propriété, un immeuble en copropriété (dans ce cas le souscripteur est le syndicat des copropriétaire, pour compte des copropriétaires, propriétaires indivis des parties communes), ou un logement ou local en copropriété

Les dépendances courantes sont incluses: caves, parkings et garages, même extérieurs, appentis, réserves, etc. Le contrat peut prévoir des extensions à des locaux éloignés (box, remise). Les vérandas, serres, jardins d'hiver ne sont pas forcément inclus et doivent être mentionnés.

Il en est de même des équipements extérieurs tels que piscines, tennis, jardin ou espaces verts, terrains et aires de jeux, ainsi que les voiries intérieures...

Les clôtures, murs de soutènement, arbres et plantations sont en général couverts mais pas pour tous les sinistres.

Les biens meubles garantis peuvent être définis soit au moyen d'une liste précise, soit par leur localisation dans des locaux désignés ou leurs extensions, soit d'une manière négative, par rapport aux exclusions signalées dans le contrat: objets précieux, ou de collections, espèces, matériels couverts expressément par un autre contrat, etc.

> Risques garantis

- L'incendie foudre, explosion
- Tempêtes, ouragans cyclones (ce risque est garanti en liaison avec le précédent); cette garantie peut être étendue    à la grêle et à la neige sur les toitures
- Dégât des eaux; cette garantie est ou non étendue aux effets des refoulements, infiltrations par façades, le gel, etc.
- Bris de glaces par l'effet de la grêle, de la chaleur, du jet d'objet, ou par le fait de l'assuré ou de tiers; la garantie peut être étendue aux appareils sanitaires, les plaques de marbre, décorations et gravures, lettres, enseignes lumineuses, etc
- Bris de machines
- Vol
- Catastrophes naturelles (garantie obligatoire)
- catastrophes technologiques (garantie obligatoire)
- Actes de terrorisme (garantie obligatoire

Les garanties sont assorties d'exclusions légales ou conventionnelles, dont les principales sont la faute intentionnelle de l'assuré, le vice propre de la chose assurée, les risques de guerre civile ou étrangère, l'explosion nucléaire, ou bien le défaut manifeste de protection ou de prévention, le défaut d'entretien, etc.

> Principe de l'indemnisation des dommages aux biens

l'article L121-1 du Code des assurance dispose que "l'assurance relative aux biens est un contrat d'indemnité; l'indemnité due par l'assureur à l'assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre"

Lorsque l'assuré n'est pas en situation de récupérer la TVA, l'indemnité est calculée TVA Comprise.

Par contre, l'assurance de dommages aux biens ne doit jamais représenter une source d'enrichissement pour l'assuré; le montant de l'indemnité est donc limité à la valeur du bien au jour du sinistre: valeur d'usage calculée d'après la valeur d'un bien neuf, déduction faite du degré de vétusté retenu par l'expert au jour du sinistre.

Cette limitation peut être cependant compensée par la souscription d'une garantie supplémentaire, la garantie "valeur à neuf": cette garantie, qui par dérogation peut conduire à un certain enrichissement de l'assuré, n'est tout de même acquise que dans l'hypothèse de la reconstruction ou du remplacement effectif du bien sinistré...

Par ailleurs, elle est généralement limité jà 25% du prix de reconstruction ou du montant des réparations à l'identique. Elle est également limitée à certains types de biens: les biens immeubles(mais sont souvent exclues les cuisines équipées et les salles de bains "intégrées", ainsi que s'il y a certains biens meubles dont il faut vérifier la liste et les exclusions...

Lorsque des travaux importants de reconstruction ou réparation sont nécessaires, l'indemnité prend en compte les honoraires d'architecte ou de maitre d'œuvre, ceux du coordonnateur SPS éventuellement nécessaire, les honoraires de bureau d'études, de contrôle ou d'ingénierie avant, pendant et après les travaux si requis, etc.

Dans les rapports bailleurs-locataire, l'assureur du locataire, avant paiement d'une indemnité couvrant les embellissement du logement appartenant au propriétaire (vas de la mise en jeu de la convention CIDRE) peut exiger la signature par le propriétaire d'une autorisation donnée au locataire de faire lui-même les travaux. Ainsi, des locataires indemnisés par leur assureur du coût de la remise en état d'une pièce endommagée ne peuvent prétendre conserver le bénéfice de l'indemnité alors que le bailleur devra, à leur départ, réparer les dommages...

Par ailleurs, le même article du Code des assurances précise qu'"il peut être stipulé que l'assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu'il supporte une déduction fixée d'avance sur l'indemnité du sinistre"; c'est notamment ainsi défini le principe de la "franchise", que peut fixer le contrat pour certains types de risques.

> Les frais complémentaires pouvant être garantis

Les contrats prévoient souvent - mais la liste qu'ils comportent est limitative et les garanties la plupart du temps plafonnées - la prise en charge des frais suivants:

- Les frais de déblaiement et de démolition

- les frais de gardiennage et/ou d'édification de clôture,

-la taxe d'encombrement du domaine public par les gravats puis le chantier de reconstruction ou réparation.

- Les frais de déplacement du mobilier,

- la prime "dommages-ouvrage" sur les travaux qui requièrent la souscription d'une telle police

- les frais de mise en conformité des installations et locaux endommagés par un sinistre garanti: ce sont les frais supplémentaires que l'assuré doit supporter en cas de reconstruction ou de réparation du batiment, d'équipements ou d'ouvrages endommagés afin que ces éléments soient en conformité avec des normes en vigueur au jour de la reconstruction ou de la réparation alors qu'ells ne l'étaient pas lor de leur construction ou installation...

- les frais rendus nécessaires pour pallier la perte de jouissance des locaux endommagés par un sinistre garanti, le temps nécessaire pour qu'ils soient remis en état (évalué lui même par l'expert): les frais de relogement si l'assuré est l'occupant (les frais de relogement pendant la durée des travaux s'il est propriétaire ou si, locataire, il conserve le bail et continue à payer les loyers et charges, ou dans le cas contraire les frais de prise de nouvelle location et de déménagement, et différentiel de cout si son relogement s'effectue à un cout supérieur à celui des locaux sinistrés), ou Encore la perte de loyer si l'assuré est bailleur...

- les frais de réparation des dommages occasionnés par les mesures de sauvetage ou de protection.

Ces frais complémentaires peuvent ne pas être garantis de gacon spécifique mais dans le cadre d'une garanie "pertes indirectes" forfaitaire.

>> Les garanties "Responsabilité Civile"

En dehors des responsabilités particulières que peut avoir le souscripteur en raison de son statut de propriétaire bailleur, de locataire ou de syndicat de copropriétaire, elles couvrent ce que l'on appelle sa "responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle", qui peut revêtir quatre formes définies par les articles 1382 à 1384 du code civil:

- celle par faute, visée par l'article 1382 du code civil: "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer";

- celle par négligence, visée par l'article 1383 du Code civil: "chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais Encore par sa négligence ou par son imprudence";

- celle par le fait d'autrui ou des choses, visée par l'article 1384 du Code civil: " on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais Encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre ou des choses que l'on a sous sa garde"

- celle du fait des bâtiments, visée par l'article 1386 du Code civil: "le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction".

Le contrat précise la portée de la couverture procurée et ses limitations; il convient d'être vigilant par exemple sur la prise en charge des dommages susceptibles d'être causés aux tiers, y compris les exploitants des lignes électriques ou téléphoniques, par les plantations.

Les contrats d'habitation couvrent la responsabilité civile de "chef de famille" ou de "simple particulier" en dehors de toute activité à caractère professionnel; ils couvrent notamment:

- les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l'assuré peut encourir à l'égard des tiers en raison des dommages occasionnés de son propre fait, des membres de sa famille, de ses enfants y compris dans un contexte scolaire ou extrascolaire, du fait de ses employés de maison, des boissons et aliments qu'il offre, de ses animaux, de ses biens mobiliers, d'activités occasionnelles de garde d'enfants, de l'accueil temporaire de tiers, etc. Il vient même d'être jugé que la responsabilité de l'occupant d'un logement pouvait être engagée si une personne fait une chute en glissant sur le sol ciré de son couloir, quand bien même le caractère glissant lui aurait été signalé...

- s'il est locataire, sa responsabilité locative à l'égard du son propriétaire au titre des article 1732 à 1735 du Code civil ou de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux qui y sont soumis ainsi que pour les troubles de jouissance pouvant être causés aux autre locataires de l'immeuble;

- les recours des voisins et des tiers en raison des dommages matériels et immatériels causés par un incendie, une explosion ou des dégâts causés par l'eau dès lors que ces évènements ont pris naissance dans les locaux assurés.

Les contrats d'immeuble couvent la responsabilité du propriétaire de l'immeuble entier ou du syndicat des copropriétaires qui a la garde des parties communes, des ouvrages et des équipements communs, et qui doit aussi répondre des actes volontaires ou involontaires des préposés à son entretien ou à la prestation des services collectifs, ainsi que des prestataires extérieurs qu'il missionne à cet effet; cette responsabilité s'exerce vis à vis des copropriétaires, des occupants non propriétaire et des voisins.

Certains contrats d'immeubles prévoient pour le copropriétés une extension de garantie pour les membres du conseil syndical dans l'exercice de leurs fonctions...

Certains prévoient également la couverture de la responsabilité civile du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires à l'égard des préposés, et notamment en tant que commettant éventuel de la "faute inexcusable de l'employeur" visée par l'article L452-1 du code de la Sécurité sociale ou la faute intentionnelle des préposés. Elle couvre les conséquences pécuniaires des accidents survenus aux préposés dans l'exercice de leurs fonctions y compris les remboursements auxquels l'employeur est tenu à l'égard de la sécurité sociale au titre des articles L452.2 et L452.3 du même code.

Le défaut de respect de la réglementation en matière de sécurité au travail et de prise de mesures de protection, d'entretien ou de réparations indispensables à la sécurité constituent bien entendu des motifs d'exclusion de garantie.

>> Les garanties annexes

Elles visent quand elles sont prévues à couvrir des risques accessoires par rapport à ceux couverts par le contrat; ce sont notamment:

- les pertes indirectes: Il s'agit de frais divers qui ont été engagés par l'assuré à la suite de la survenance d'un sinistre couvert par le contrat et qui ne font pas l'objet de garantie spécifiques: privation de jouissance, correspondant à la valeur locative de l'habitation de l'assuré, perte de loyers pour un propriétaire d'immeuble, frais de fermeture provisoire, frais de gardiennage, frais de démolition et de déblais des décombres du batiment, "petits frais", calculés soit à partir d'une somme forfaitaire, soit à partir  d'un pourcentage du montant des sinistres...

- Les risques hors du domicile de l'assuré: en cas de voyages ou villégiature, assurance des enfants étudiants, etc

-Les risques de dommages à des types particuliers de biens, tels qu'instruments de musique, bicyclettes, fauteuils d'handicapés, appareils d'assistance médicale, etc.: des biens spécifiques peuvent être listés dans les conditions particulières du contrat et cette garantie est délivrée à "valeur déclarée"...

- Défense et recours: apport par l'assureur à l'assuré des moyens juridiques et financiers pour assurer, amiablement ou judiciairement, la défense de l'assuré ou un recours pour son compte contre des tiers pour la défense de ses intérêts dans un litige en rapport avec un sinistre garanti.

- protection juridique: même apport que dans le cas précédent, mais dans tout litige dans lequel est engagé l'assuré indépendamment de tout sinistre garanti...

- Convention d'assistance: ce sont des "plus" inclus d'office dans les contrats de mrh; ils prévoient en général l'envoi de prestataires au domicile sinistré, le gardiennage des locaux sinistrés, l'hébergement provisoire des habitants,l'organisation du déménagement, la fourniture de vêtements et d'objets de première nécessité, l'avance de fonds, le retour d'urgence au domicile sinistré en cas d'absence, etc.

>> Les garanties suivant le statut du souscripteur

> Propriétaire occupant de maison individuelle ou d'immeuble entier

C'est le cas le plus simple: le souscripteur doit à la fois s'assurer:

- en "dommages aux biens" pour sa maison ou son immeuble, y compris les dépendances et des extensions spécifiées aux conditions particulières, ses biens meubles: mobilier, matériel, effets personnels ou familiaux, etc

- en "responsabilité civile" pour sa responsabilité délictuelle et quasi délictuelle à l'égard des voisins et des tiers.

> Propriétaire de maison ou d'immeuble donnés en location

Le souscripteur doit s'assurer:

- en "dommages aux biens" pour sa maison ou son immeuble, mais pour les seuls dommages sur 'immeuble et tous les éléments, ouvrages, ou équipements considérés comme "immeubles", par nature ou par destination, où qu'ils soient situés, dans les parties communes mais aussi à l'intérieur de parties privatives données en location; un revêtement ou un équipement est considéré comme immeuble dès lors qu'il fait partie de l'aménagement du local concerné, qu'il y est fixé, et a fortiori si son retrait sans remplacement rend le local impropre à sa destination; les ouvrages, embellissements ou équipements "immeubles" sont couverts quand bien même ils ont été ajoutés par le copropriétaire ou par le locataire;

Des biens meubles peuvent être couverts par certaines garanties (dégât des eaux, vol) s'il s'agit de biens appartenant au propriétaire et utilisés pour l'entretien ou l'administration de l'immeuble: produits d'entretien, matériel de jardinage, mobilier de la loge de gardien, etc.

Pour le reste, les biens meubles des locataires sont assurés par leur assurance d'occupant

- en "responsabilité civile" pour sa responsabilité délictuelle et quasi délictuelle à l'égard des voisins et des tiers, mais aussi pour sa responsabilité contractuelle en qualité de bailleur, notamment:

En application de l'article 1721 du code civil: il est dû garantie au preneur pour tous les vices et défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser"; cette disposition concerne le vice de construction, ainsi que le défaut d'entretien, à chatge pour le locataire de prouver l'origine de son dommage; le contrat d'assurance du propriétaire garantit les dommages matériels causés aux biens du locataire, ainsi que le cas échéant sa perte de jouissance éventuelle si le logement devient partiellement ou totalement inhabitable;

en raison de son obligation générale d'assurer la jouissance paisible des lieux loués en application de l'article 1719 du Code civil; à ce titre, dans les immeubles où sont loués des locaux à plusieurs locataires, le propriétaire doit s'assurer pour les conséquences pécuniaires de cette responsabilité pour les dommages matériels ou immatériels consécutifs à un trouble de jouissance du fait d'un autre locataire de l'immeuble...

> syndicat des copropriétaires:

Le souscripteur, en l'occurrence le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, doit s'assurer:

- en "dommages aux biens" pour le ou les immeubles collectifs constituant la copropriété et dotés de parties communes et parties privatives possédées par plus d'un copropriétaire, lorsque la copropriété comporte des maison individuelles ou des immeubles possédés par un seul copropriétaire, ces maisons et immeubles doivent être assurés par leur propriétaire; par ailleurs, comme pour l'immeuble en mono-propriété donné en location, la garantie "dommages aux biens" ne concerne que les seuls dommages sur l'immeuble et tous les éléments, ouvrages, ou équipements considérés comme "immeubles", par nature ou par destination, où qu'ils soient situés, dans les parties communes mais aussi à l'intérieur de parties privatives;

Comme pour l'immeuble en location, des biens meubles peuvent être couverts par certaines garanties (DDE, Vol) s'il s'agit de biens appartenant au syndicat des copropriétaires et utilisés pour l'entretien ou l'administration de l'ensemble immobilier: produits d'entretien, matériel de jardinage, mobilier de la loge de gardien, etc

Pour le reste, les biens meubles des copropriétaires ou de leurs locataires sont assurés par leur assurance d'occupant

- En "responsabilité civile" pour sa responsabilité délictuelle et quasi délictuelle à l'égard des voisins et des tiers, mais aussi pour sa responsabilité contractuelle découlant de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui donne au syndicat pour objet "la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes" et le rend "responsables des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toues actions récursoires"...

> Locataire

Le souscripteur doit à la fois s'assurer:

- en "dommages aux biens" mais pour ses seuls biens meubles: mobilier, matériel, effets personnels ou familiaux, etc.;

concernant les "embellissements" du logement (peintures, revêtement, décorations, placards), seuls ceux réalisés par lui en cours de bail ou repris à un ancien locataire sont garantis; toutefois, sa garantie "dégâts des eaux" est susceptible d'entrer en jeu dans certaines conditions pour les "embellissements" du logement, même à caractère "immeuble" et appartenant à son propriétaire, mais en vertu d'une convention spéciale entre assureurs - la "convention CIDRE".

- en "responsabilité civile" pour sa responsabilité délictuelle et quasi délictuelle à l'égard des voisins et des tiers, mais aussi pour sa responsabilité locative découlant des articles 1732 à 1735 du Code Civil qui le font répondre "des dégradations ou des pertes qui arrivent pensant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute" (art 1732, et en particulier de l'incendie dont il est présumé responsable " des dégradations ou des pertes qui arrivent pensant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faut" (art 1733); il doit aussi répondre "des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de des sous-locataires" (art 1735)...

> Occupant de logement de fonction ou à titre gratuit

Sa situation est la même que celle du locataire, à une seule différence près: en l'absence de contrat de bail, sa responsabilité se limite à la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle...

> Propriétaire occupant en copropriété

Sa situation ressemble aussi étrangement à celle du locataire! Le souscripteur doit à la fois s'assurer:

- en "dommages aux biens" mais pour ses seuls biens meubles: mobilier, matériel, effets personnels ou familiaux, etc; en effet, les éléments "immeubles" de ses parties privatives - peintures, moquettes, meubles encastrés, cuisine équipée, installation de chauffage central, etc - sont couverts par le contrat mrh souscrit par le syndicat des copropriétaires malgré le fait qu'ils lui appartiennent en propre; toutefois, comme pour le locataire, sa garantie "dégâts des eaux" est susceptible d'entrer en jeu dans certaines conditions pour les "embellissements" du logement, même à caractère "immeuble", mais en vertu de la "convention CIDRE"

- en "responsabilité civile" pour sa responsabilité délictuelle et quasi délictuelle à l'égard des voisins et des tiers, mais aussi pour sa responsabilité de copropriétaire définie par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel "il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble"...

> Propriétaire non occupant en copropriété

On pourrait penser que le copropriétaire dans cette situation peut s'en remettre pour l'essentiel des risques relatifs  aux locaux possédés à l'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires: en effet, soit les locaux sont vides et il n'y subsiste que des éléments "immeubles" couverts par ce contrat, soit ils sont occupés - en général par un locataire - et dans ce cas ce qui s'y trouve est couvert par son assurance d'occupant.

A défaut de souscrire un contrat d'assurance " propriétaire non occupant", la responsabilité du copropriétaire peut se trouver sans couverture:

- suite à un défaut d'assurance de l'occupant ou à une couverture insuffisante de ses risques...

- dans le cas ou un sinistre ou des dommages sont imputables à sa responsabilité de bailleur (par exemple par défaut d'entretien ou non conformité) ou a un vice de construction;

- dans le cas ou des dommages sont provoqués par une défaillance passive d'installations ou d'équipements intérieurs...